Договор в деталях. Как грамотно заключить договор подряда на строительство частного дома : Статьи об архитектуре : Архитектура. Строительство : Дизайн и архитектура в Нижнем НовгородеДоговор в деталях. Как грамотно заключить договор подряда на строительство частного дома Предысторией к написанию этой статьи стала. Абсурдная. А в продолжение — советы, как не попасть впросак при заключении договора строительного подряда. Сразу скажем: типовые договоры могут служить лишь образцом. Составлять договор подряда нужно с учетом конкретных условий и обстоятельств вашего строительства. В этой статье остановимся на существенных условиях договора строительного подряда, без которых он будет считаться незаключенным. К таким условиям согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 и ст. 740 ГК РФ относятся предмет, сроки и цена договора.

Общие рекомендации: договаривайтесь «на берегу» При строительстве дома руководствуйтесь тремя главными правилами. Во-первых, все отношения с подрядчиком (или подрядчиками) всегда закрепляйте на бумаге. Когда речь идет о масштабных капиталовложениях, таких как строительство дома, а тем более когда возникают разногласия, никакие устные договоренности не работают, даже если подрядчик — ваш хороший знакомый или «достался» вам по рекомендации. Письменный договор — это самый надежный способ избежать недоразумений и минимизировать потери. Во-вторых, как можно подробнее прописывайте в договоре все, даже самые, казалось бы, незначительные детали. Если возникнут разногласия с подрядчиком, по закону подлости именно детали могут сыграть решающую роль. В-третьих, контролируйте выполнение всех без исключения работ. Если сами плохо разбираетесь в строительных тонкостях, наймите представителя, но не знакомого «дядю Васю», а опытного независимого строительного эксперта или профессионального прораба. Предмет договора: за что вы платите деньги Неразумно подписывать договор, если в «Предмете договора» написана такая бессмысленная фраза, как «Подрядчик обязуется построить дом, а Заказчик принять и оплатить …..

». Стандартной формулировки типа «Подрядчик обязуется в порядке и на условиях настоящего договора по заданию Заказчика выполнить и сдать последнему в установленный договором срок работы по строительству объекта» тоже недостаточно. В этом разделе важно указать, что, собственно, нужно сделать. То есть прописать все виды работ, которые поручаются подрядчику. Здесь важно избежать недомолвок, так как виды работ, которые не будут прописаны в данном разделе, соответственно и не войдут в стоимость договора. А значит, потребуют дополнительной оплаты. Если один подрядчик будет строить дом «под ключ», конкретный перечень разумно прописать в дополнениях (или приложениях) к договору, являющихся его неотъемлемой частью. Кроме того, предмет договора должен включать наименование и назначение объекта строительства (например, индивидуальный жилой одно-, двух — или трехэтажный дом, постоянного или временного проживания) и месторасположение объекта (то есть адрес).

Указывать назначение объекта (в каких целях заказчик собирается использовать этот объект) необходимо: этот пункт может сыграть важную роль при разрешении споров о качестве материалов и эксплуатации объекта. И наконец, в обязательном порядке определите в договоре состав и содержание технической документации, поскольку она обязательна для подрядчика. Сроки выполнения работ: нет сроков — нет договора Данный пункт договора является одним из самых важных, существенных условий договора строительного подряда, так как без указания сроков выполнения работ договор также считается незаключенным. И никаких формулировок типа «выполнить в разумные строки», — только точные даты.

Обязательно нужно указать сроки начала и особенно окончания работ (или в самом договоре, или в календарном графике выполнения работ, являющемся приложением к договору и его неотъемлемой частью). Если конкретную дату начала работ предусмотреть невозможно, укажите, что датой начала работ является, например, дата доставки материалов для осуществления каких-либо работ. В этом случае придется составить акт о начале работ. Формулировка может быть и такой: «Подрядчик приступает к выполнению работ согласно графику выполнения работ (Приложение №***) в течение 5 календарных дней с момента получения аванса от Заказчика. Подтверждением получения аванса служит банковская выписка со счета Подрядчика (или приходный ордер, если деньги сдаются в кассу Подрядчика)». После окончания каждого вида работ настоятельно рекомендуем подписать (в двух экземплярах) соответствующие акты, подтверждающие даты окончания работ. В данном случае речь идет лишь о том, чтобы зафиксировать сроки, а не качество работ (о приемке работ по качеству — в отдельной главе). За нарушение сроков окончания выполнения работ стоит предусмотреть ответственность подрядчика в виде уплаты последним неустойки (пени) в процентах от суммы невыполненных работ за каждый день просрочки.

Причем следует указать конкретный и при этом разумный процент неустойки (пени), поскольку в случае обращения в суд за взысканием неустойки (пени) неадекватный процент может быть уменьшен судом. Стороны могут предусмотреть в договоре и возмещение виновной стороной убытков. Переносить сроки выполнения работ можно только по письменному согласованию сторон, за исключением обстоятельств непреодолимой силы (стихийное бедствие, военные действия и т. п.). Однако следует знать, что сроки начала и окончания работ по договору подрядчик может перенести и в одностороннем порядке — на период просрочки исполнения заказчиком встречных обязательств. Например: в случае задержки платежей по конкретным видам или этапам работ, согласованным в договоре или приложениях к нему; если по договору заказчик обязан обеспечить подрядчику необходимые условия для начала и ведения работ (например, обеспечить подъездные пути к объекту строительства, необходимое количество электроэнергии для ведения работ, обеспечить водой и т. п.), но не выполняет этого в сроки, указанные в договоре; если по договору заказчик обязуется сам покупать и предоставлять подрядчику материалы и оборудование, но не делает этого в сроки, указанные в договоре. В этих и других случаях, указанных в договоре, претензии к подрядчику относительно переноса сроков необоснованны. Цена договора: заключение сметы обязательно Согласно законодательству договор строительного подряда является возмездным договором, поэтому должен содержать условие о цене, которую заказчик должен оплатить подрядчику за выполненную работу. Цена договора может включать в себя стоимость работ, материалов, доставку материалов и т. п., что фиксируется в смете. С момента утверждения сметы сторонами договора она становится его неотъемлемой частью.

Важно подчеркнуть, что изменение цены после заключения договора законом не запрещается. Но и не допускается одностороннее увеличение или уменьшение цены. Поэтому любое изменение цены договора возможно только по соглашению сторон и обязательно должно быть оформлено письменным соглашением. Причем договорная цена (или смета) бывает приблизительной и твердой. Твердая цена указывается в договоре как неизменная сумма платежей на весь период строительства и может изменяться только в отдельных случаях, опять же по соглашению сторон в порядке, определенном договором подряда. С учетом постоянного роста цен договорная цена, определенная на основании твердой сметы, редко применяется в частном строительстве. Кроме того, не всегда при заключении договора можно точно определить полный объем работ. Поэтому чаще всего в договоре указывается ориентировочная цена на основе приблизительной сметы. Она может изменяться с учетом уточнения объема работ, цен на ресурсы и других оснований, определенных условиями договора подряда.

В этом случае заказчику рекомендуем всегда контролировать процесс покупки материалов, а в договоре стоит прописать обязательства подрядчика (если в его обязанности входит закупка материалов и оборудования) предоставлять чеки, паспорта качества и/или сертификаты соответствия на приобретенные им материалы и оборудование. Бывают случаи, когда подрядчик требует оплаты выполненных им дополнительных работ, не предусмотренных в договоре. В этом случае заказчику нужно знать, что существует два основных условия, при соблюдении которых подрядчик вправе требовать оплаты дополнительных работ, — это своевременное уведомление заказчика о необходимости выполнения таких работ и согласие последнего на оплату. Заказчик, не согласный на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты стоимости выполненной части работы. Если же подрядчик своевременно не предупредил заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, он обязан выполнить работы по цене, определенной в договоре.

Все эти тонкости тоже стоит учесть в договоре. Кстати, подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам увеличился объем работ и стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%. Например, если заказчик вносит в техническую документацию изменения, которые превышают 10% указанной в смете общей стоимости строительства и меняют характер работ. Пункты, изложенные выше, играют главную роль. Однако есть и другие пункты, которые следует подробно и четко прописать в договоре строительного подряда. Об этом читайте в следующем номере журнала «Умный дом. Сделано в Нижнем».

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники